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新模式|日本的精品化文旅康養項目模式

老于

2019-04-28 09:44:34

[ 導讀 ] 中國企業可學習的文旅康養模式。

作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。

日本養老地產的模式主要分為“機構設施”和“住宅”兩個大的類別。

機構設施模式：是由房地產開發商建造的適合老年人居住的房屋，配備各種設施，并同時配備專人提供各種老年人所需要的飲食、醫療、護理、娛樂服務為主的模式。主要包括護理型醫療設施、老人療養設施、特別護理住家、收費老人住家、集體住家、生活援助住屋等類別。

住宅模式：主要分為高齡者住宅、年長者住宅、銀發住宅以及自有產權住宅等幾類。“住宅”類入住對象一般為年齡在60歲以上但是自理生活的身體處于健康狀況的老人。

日本強調老人們在自己的家中和社區中養老，與社區互動。目前，日本的養老服務已經在主推“小規模多機能的社區養老”這樣的社區養老機構，床位一般在20-30張，提供以是白天的日托服務或居家上門服務。臺灣地區養老地產開發也表現為規模小的特點，一般來說，100張左右的床位數的養老項目是被認為比較經濟、合理的規模。

日本很多養老地產投資機構都實行全國連鎖經營。比如，日本醫學館在日本全國有1250所養老物業，基本上都位于市區，入住老人60%來自于項目5公里范圍內。而且，連鎖養老院不僅為常住的老人提供專業服務，也對周邊社區有認知障礙、行動不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務，充分利用現有設施服務到更多老人的同時，其收入也可以有效彌補一定的費用支出。

對于中國企業來講，有三種符合國情的開發模式原型可供考慮。

“老少配”的隔代親情社區模式

這種開發模式打造的是一種適老化的生活社區，適合在城市外圍區域開發(直接受城市公共交通輻射)，開發規模約500~600畝較為適宜。開發企業需要自持少量養老物業用于經營，依靠其他物業的銷售來盈利。整個社區是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對老年人的社區。

這種模式的優點是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量銷售(大于70%)”可以讓企業有條件持續開發；“年輕人+老人”的混合居住可以降低老人的孤獨感，整個社區中的老人組團“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習慣的相互干擾，整個社區既有年輕活力又有安寧安詳的居住氛圍，非常符合中國人的“家文化”傳統，市場接受度很高。

本模式的整體盈利思路是“銷售物業+持有經營+服務輸出”。前期銷售實現快速回現，保證現金流，為后續開發補血；全程持有有利于樹立品牌，塑造核心價值，確定社區屬性，為長期發展創造價值；中后期實現服務輸出，包括管理、標準、品牌、客戶資源。

完全持有的會員制醫養綜合體模式

這種開發模式打造的是一種專業化的養老機構，需要依托城市的醫療資源，適合在城市區域內開發。此種模式必然是全部持有物業，不能銷售產權，項目的占地規模不能太大，針對的客戶是高齡老人或者慢性病老人，需要提供專業護理服務。這種開發模式有兩個開發要點。

第一個要點是采用“會員制模式”盈利，這是受到不可銷售產權的限制條件所決定的。雖然“會員制”有種種優點，但是經過市場驗證和深入了解，我們發現并不是隨便一個項目都可以采用“會員制”模式，因為其設計前提是“銷售服務”而不是“銷售使用權”，如果開發企業沒有能力提供豐富的養老服務，僅僅提供物業供老人居住，那么市場是很難買單的(目前多個會員制名義的養老項目都遭遇了市場瓶頸)。

在有豐富服務內容的前提之下，運用“會員金字塔”模式，可以解決企業開發過程中的資金流問題。終身類會員的數量最少，但是會費金額最高；押金類會員可分為使用物業和不使用物業兩種；消費類會員可以形成一個很大的會員服務網絡和會員需求鏈條，其盈利空間很大(市場上已經有成功的類似項目)。

各類會員的費用結構設計和金額確定實際上是一個非常具體和有創造性的工作，需要結合企業的財務情況和項目當地的市場條件進行詳細的多方案財務測算。

第二個要點是“醫養結合”。物業提供一定的“醫療”功能，引入康復醫院、中醫院等機構，這類醫療機構既可以提供老人需要的康復和養生服務，又可以使用醫保，降低老人的支付門檻，這是項目的核心吸引力。同時，物業中的老年公寓、護理院等提供了專業化的養老服務，支撐了會員制模式。“醫養綜合體”在建筑形式上可以是單棟樓體的底層為醫療功能，樓上為養老功能；也可以是多棟樓體中的一棟為醫療功能，其余為養老功能。